Zakup nieruchomości to nie tylko cena samego mieszkania czy domu. To również szereg dodatkowych opłat i podatków, o których należy pamiętać, planując budżet na zakup wymarzonej nieruchomości. W tym artykule przedstawiamy kompleksowy przegląd wszystkich podatków i opłat, z którymi trzeba się liczyć przy zakupie nieruchomości w Polsce.
1. Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
1.1. Kiedy płacimy PCC?
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) to podatek, który należy zapłacić przy zakupie nieruchomości na rynku wtórnym. Wynosi on 2% wartości rynkowej nieruchomości lub kwoty określonej w umowie (decyduje wyższa wartość).
1.2. Zwolnienia z PCC
Z podatku PCC zwolniony jest zakup:
- Nieruchomości od dewelopera (nowe mieszkania) - w tym przypadku zamiast PCC płacimy podatek VAT
- Pierwszego mieszkania o powierzchni do 85 m² (lub domu do 110 m²) przez osoby do 35. roku życia - tzw. ulga mieszkaniowa dla młodych (obowiązywała do końca 2022 roku, obecnie oczekuje się na nowe programy)
1.3. Sposób zapłaty PCC
Podatek PCC należy zapłacić w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży. Płatnikiem jest kupujący, który musi również złożyć deklarację PCC-3.
2. Podatek VAT
2.1. Stawki podatku VAT przy zakupie nieruchomości
Podatek VAT dotyczy głównie zakupu nieruchomości od dewelopera. Stawki VAT różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości:
- 8% VAT - mieszkania o powierzchni do 150 m² i domy jednorodzinne o powierzchni do 300 m²
- 23% VAT - mieszkania o powierzchni powyżej 150 m², domy o powierzchni powyżej 300 m², lokale usługowe, apartamenty wakacyjne
- 0% VAT - może dotyczyć niektórych przypadków, np. przy przeniesieniu własności przedsiębiorstwa
2.2. VAT a PCC
Ważne jest, że jeśli transakcja podlega opodatkowaniu VAT, nie płaci się podatku PCC. Zasada ta wynika z unikania podwójnego opodatkowania tej samej transakcji.
3. Opłaty notarialne
3.1. Taryfa opłat notarialnych
Zakup nieruchomości wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Opłaty notarialne są uzależnione od wartości transakcji i regulowane przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Maksymalne stawki wynoszą:
- do 3.000 zł - 100 zł
- od 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł
- od 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł
- od 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł
- od 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł
- od 1.000.000 zł do 2.000.000 zł - 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł
- powyżej 2.000.000 zł - 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł
Do tych kwot należy doliczyć 23% podatku VAT.
3.2. Dodatkowe opłaty notarialne
Oprócz podstawowej taksy notarialnej, notariusz pobiera również:
- Opłatę sądową za wpis do księgi wieczystej - 200 zł
- Opłatę za wyrysy i wypisy z aktu notarialnego - ok. 6 zł za stronę
- Opłatę za złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej - ok. 100-200 zł
4. Podatek od nieruchomości
4.1. Kto płaci podatek od nieruchomości?
Podatek od nieruchomości płaci właściciel nieruchomości. Po zakupie nieruchomości, nowy właściciel staje się podatnikiem tego podatku od następnego miesiąca po nabyciu prawa własności.
4.2. Wysokość podatku od nieruchomości
Wysokość podatku od nieruchomości jest ustalana przez radę gminy, na terenie której położona jest nieruchomość, jednak nie może przekraczać stawek maksymalnych określonych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Stawki różnią się w zależności od rodzaju nieruchomości:
- Budynki mieszkalne - stawka maksymalna w 2023 roku wynosi 1,00 zł/m² powierzchni użytkowej
- Budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - stawka maksymalna w 2023 roku wynosi 28,78 zł/m² powierzchni użytkowej
- Grunty - stawki zależą od przeznaczenia gruntu
5. Opłaty związane z kredytem hipotecznym
Jeśli zakup nieruchomości jest finansowany kredytem hipotecznym, należy uwzględnić dodatkowe koszty:
5.1. Prowizja za udzielenie kredytu
Jest to jednorazowa opłata pobierana przez bank za udzielenie kredytu. Wynosi zazwyczaj 0-3% kwoty kredytu, choć niektóre banki oferują kredyty bez prowizji.
5.2. Koszt wyceny nieruchomości
Bank wymaga wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Koszt takiej wyceny to około 800-1500 zł, w zależności od rodzaju i lokalizacji nieruchomości.
5.3. Ubezpieczenia
Bank może wymagać różnych ubezpieczeń, m.in.:
- Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych - koszt ok. 200-500 zł rocznie
- Ubezpieczenie na życie kredytobiorcy - koszt zależny od wieku, stanu zdrowia i sumy ubezpieczenia
- Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego - jeśli wkład własny jest niższy niż wymagany przez bank (np. poniżej 20%)
5.4. Opłata za wcześniejszą spłatę kredytu
Niektóre banki pobierają opłaty za nadpłatę lub całkowitą spłatę kredytu przed terminem, zwłaszcza w pierwszych latach kredytowania. Wysokość tej opłaty to zwykle 1-3% spłacanej kwoty.
6. Inne opłaty związane z zakupem nieruchomości
6.1. Opłaty za przyłącza mediów
Przy zakupie nowej nieruchomości lub działki może być konieczne poniesienie kosztów przyłączy mediów:
- Przyłącze wodociągowe i kanalizacyjne
- Przyłącze gazowe
- Przyłącze elektryczne
Koszty te mogą wynosić od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, w zależności od lokalizacji i dostępności infrastruktury.
6.2. Opłaty za zarząd/administrację
W przypadku mieszkań w budynkach wielorodzinnych należy uwzględnić comiesięczne opłaty na rzecz spółdzielni mieszkaniowej lub wspólnoty mieszkaniowej. Obejmują one:
- Fundusz remontowy
- Koszty administracji i zarządu nieruchomością
- Wywóz śmieci
- Utrzymanie części wspólnych (klatka schodowa, winda, teren wokół budynku)
6.3. Opłata przekształceniowa
W przypadku nieruchomości na gruntach, które były wcześniej w użytkowaniu wieczystym i zostały przekształcone we własność, może istnieć konieczność wnoszenia opłaty przekształceniowej. Jest to opłata roczna, którą wnosi się przez 20 lat od daty przekształcenia.
6.4. Opłaty za użytkowanie wieczyste
Jeśli nieruchomość stoi na gruncie, który jest w użytkowaniu wieczystym (a nie został przekształcony we własność), należy płacić roczną opłatę za użytkowanie wieczyste. Wynosi ona zazwyczaj 1% wartości gruntu i jest płatna do 31 marca każdego roku.
7. Koszty remontu i wykończenia
Przy zakupie nieruchomości w stanie deweloperskim lub do remontu należy uwzględnić koszty wykończenia lub remontu. Mogą one stanowić znaczącą część całkowitego budżetu:
- Wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim - ok. 1000-2500 zł/m² (w zależności od standardu)
- Remont generalny starszego mieszkania - ok. 1500-3000 zł/m²
- Remont częściowy - w zależności od zakresu prac
8. Kalkulacja całkowitych kosztów zakupu nieruchomości
Przykładowa kalkulacja dla mieszkania o wartości 500.000 zł na rynku wtórnym, finansowanego kredytem hipotecznym:
- Cena nieruchomości: 500.000 zł
- Podatek PCC (2%): 10.000 zł
- Opłaty notarialne (z podatkiem VAT): ok. 3.000 zł
- Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej: 200 zł
- Prowizja za udzielenie kredytu (1% przy kredycie 400.000 zł): 4.000 zł
- Wycena nieruchomości: 1.000 zł
- Ubezpieczenie nieruchomości (pierwsze 12 miesięcy): 300 zł
- Remont/wykończenie (przy założeniu 50 m² i koszcie 1500 zł/m²): 75.000 zł
Łączny koszt: 593.500 zł (czyli około 18,7% więcej niż sama cena nieruchomości)
Podsumowanie
Zakup nieruchomości to kompleksowy proces, który wiąże się z wieloma dodatkowymi kosztami poza ceną samej nieruchomości. Planując budżet na zakup mieszkania czy domu, należy uwzględnić wszystkie opisane powyżej podatki i opłaty. Dzięki temu unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek finansowych i będziemy lepiej przygotowani do całego procesu zakupowego.
Warto również pamiętać, że niektóre koszty można negocjować (np. prowizję bankową czy cenę wykończenia), a w niektórych przypadkach możliwe jest skorzystanie ze zwolnień podatkowych. Zawsze warto skonsultować się z doradcą nieruchomości lub doradcą finansowym, aby optymalnie zaplanować wydatki związane z zakupem nieruchomości.
